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对何为出租人“出卖”行为的判断标准是什么?

对何为出租人“出卖”行为的判断标准是什么?

　　承租人的优先购买权，自租赁合同生效时同时成立。但是，按照前述法律和司法解释的规定，承租人的优先购买权只能在出租人出卖房屋时才能行使。那么，如何界定“出卖”的含义，就成为可否行使优先购买权的前提之一。

　　1.“出卖”范围的判断标准

　　所谓“出卖”，其本身的含意是相对清晰的，即所有权人以转让所有权为目的，有偿的将物之所有权移转于他人的行为。那么，赠与、遗赠、继承等无偿转让所有权的情形，因不符合买卖的特征，所以，承租人不得主张行使优先购买权。同样，在因公共利益或其他原因而导致的房屋被征收、征用等情况下，由于房屋的转让与否，所有权人完全不能决定，因此，也不存在承租人行使优先购买权的问题。

　　2.一些特殊的买卖中承租人能否行使优先购买权的判断标准

　　(1)互易

　　互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以，互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，从而在事实上不具备优先购买的同等条件而无法行使优先购买权;当然，这并不是说互易的情况下，承租人当然没有优先购买权。实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人仍然可以行使其优先购买权。

　　(2)拍卖

　　拍卖是一种公开竞买的特殊买卖形式。基于以下几点原因，通说认为拍卖时无优先购买权的适用。第一，拍卖方式具有较强的公示性，第三人无须知道以此方式出卖的标的物上的权利或负担，按此程序即可获得合法所有权，并排除相关权利人的追索。第二，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言，如果允许权利人行使优先购买权，无疑是对拍卖基础准则的破坏，使其他竞买人失去参加竞买的意义。第三，拍卖中允许优先购买权行使，则“应买之人势必锐减，卖价难免偏低，一方面不利于债权人及拍卖物之所有人，他方面亦不免造成偏惠优先承买人之结果”。第四，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。因此，在租赁房屋拍卖时，只要出卖人及时通知承租人参加竞拍即可。

　　(3)招标

　　招标与拍卖有所不同，招标最终的定标权掌握在出卖人手中，如此优先购买权人似乎可以同等条件主张优先购买权。但我们认为，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求，因此在招标的情况下也不宜适用优先购买权。

　　(4)强制执行

　　优先购买权的行使对象是出卖方，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，由其酌情决定，故优先购买权无法适用;而且优先购买权人与执行机关间不存在产生优先购买权的基础法律关系，优先购买权人也不得向执行机关主张优先购买权。因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。